Berdasarkan PMK 90/2025, masyarakat yang membeli rumah tapak atau satuan rumah susun dapat memanfaatkan insentif berupa PPN Ditanggung Pemerintah (DTP)

Berdasarkan pasal 2, PPN yang terutang atas penyerahan berupa :

  1. Rumah Tapak

Merupakan bangunan gedung berupa rumah tinggal atau rumah deret baik bertingkat maupun tidak bertingkat, termasuk bangunan tempat tinggal yang sebagian dipergunakan sebagai toko atau kantor.

  • Satuan Rumah Susun

Merupakan satuan rumah susun yang berfungsi sebagai tempat hunian.

yang memenuhi persyaratan, akan ditanggung pemerintah untuk tahun anggaran 2026.

Kriteria Objek yang Mendapatkan Fasilitas PPN DTP diantaranya, yaitu :

  1. Harga jual paling banyak Rp5.000.000.000,
  2. Merupakan rumah baru dalam kondisi siap huni yang pertama kali diserahkan oleh Pengusaha Kena Pajak (PKP) penjual dan belum pernah dipindahtangankan, serta
  3. Telah memiliki kode identitas rumah yang diterbitkan melalui aplikasi kementerian terkait atau oleh Badan Pengelola Tabungan Perumahan Rakyat (BP Tapera).

Atas objek yang memenuhi kriteria tersebut, PPN DTP diberikan sebesar 100% dari PPN yang terutang atas bagian harga jual sampai dengan Rp2 miliar untuk rumah tapak atau satuan rumah susun dengan harga jual maksimal Rp5 miliar. Fasilitas ini berlaku untuk masa pajak Januari 2026 sampai dengan Desember 2026.

Sesuai Pasal 3 ayat 1, Insentif PPN DTP dapat Diberikan Untuk Penyerahan yang Terjadi Pada Saat:

  1. Ditandatanganinya akta jual beli oleh Pejabat Pembuat Akta Tanah atau
  2. Pada saat ditandatanganinya perjanjian pengikatan jual beli lunas di hadapan notaris

yang dilakukan dalam periode 1 Januari 2026 sampai dengan 31 Desember 2026. Selain itu, penyerahan hak secara nyata untuk menggunakan atau menguasai rumah tapak siap huni atau satuan rumah susun siap huni juga harus dilakukan dalam periode yang sama, yang dibuktikan dengan berita acara serah terima (BAST).

BAST wajib didaftarkan oleh Pengusaha Kena Pajak penjual melalui aplikasi pada kementerian yang membidangi perumahan dan kawasan permukiman atau melalui Badan Pengelola Tabungan Perumahan Rakyat, paling lambat pada akhir bulan berikutnya setelah serah terima dilakukan.

Fasilitas PPN DTP hanya dapat dimanfaatkan oleh setiap 1 (satu) orang pribadi untuk perolehan 1 (satu) unit rumah tapak atau 1 (satu) satuan rumah susun.

Namun demikian, orang pribadi yang sebelumnya telah memanfaatkan insentif PPN DTP sebelum berlakunya PMK ini, tetap dapat memanfaatkan kembali insentif tersebut untuk pembelian unit rumah tapak atau satuan rumah susun lainnya.

Berdasarkan Pasal 5 ayat (3), jika orang pribadi telah melakukan transaksi pembelian sebelum tanggal 1 Januari 2026 tetapi kemudian melakukan pembatalan, maka yang bersangkutan tidak dapat memanfaatkan kembali insentif PPN DTP untuk pembelian unit rumah yang sama.

Orang pribadi sebagaimana dimaksud meliputi :

  1. Warga negara Indonesia yang memiliki nomor pokok wajib pajak atau nomor identitas kependudukan
  2. Warga negara asing yang memiliki nomor pokok wajib pajak sepanjang memenuhi ketentuan peraturan perundang-undangan yang mengatur mengenai kepemilikan rumah tapak atau satuan rumah susun bagi warga negara asing

Pengusaha Kena Pajak yang melakukan penyerahan rumah tapak atau satuan rumah susun sesuai pasal 8 wajib membuat :

  1. Faktur Pajak sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan di bidang perpajakan
  2. Laporan realisasi PPN ditanggung pemerintah  

Faktur Pajak atas penyerahan rumah tapak atau satuan rumah susun menerbitkan Faktur Pajak  dengan ketentuan jika penyerahan dengan Harga Jual sampai dengan 2M membuat Faktur Pajak dengan kode transaksi 07, apabila lebih dari 2M membuat Faktur Pajak dengan kode transaksi 04

  1. Penyerahan dengan Harga Jual sampai dengan 2M membuat Faktur Pajak dengan kode transaksi 07
  2. Penyerahan dengan harga lebih dari 2M :
  3. Bagian Harga Jual sampai dengan 2M, menggunaka kode Faktur Pajak 07 (ditanggung pemerintah)
  4. Bagian Harga Jual lebih dari 2M, menggunakan kode Faktur Pajak 04 (tidak ditanggung pemerintah)

Merujuk pada Pasal 9, PPN terutang atas penyerahan rumah tapak dan satuan rumah susun tidak ditanggung pemerintah dalam hal:

  • Objek yang diserahkan bukan merupakan rumah tapak atau satuan rumah susun
  • Telah dilakukan pembayaran uang muka atau cicilan pertama sebelum tanggal 1 Januari 2026
  • Penyerahannya dilakukan sebelum tanggal 1 Januari 2026 atau setelah tanggal 31 Desember 2026
  • Perolehan lebih dari 1 (satu) rumah tapak atau 1 (satu) satuan rumah susun oleh 1 (satu) orang pribadi
  • Rumah tapak atau satuan rumah susun dipindahtangankan dalam jangka waktu 1 (satu) tahun sejak penyerahan
  • PKP tidak membuat Faktur Pajak
  • PKP tidak mendaftarkan berita acara serah terima
  • PKP tidak melaporkan laporan realisasi

Artikel Menarik Lainnya: